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征地拆迁律师解答建筑物的评估
- 2019-06-18-

  对于建筑物重置价格的把握,一般是农民自建房的实际成本评估,明显的 低于合法、合规的建筑物的重置价格,对于农民自建房应当按照合法、合规的建筑物重置价格进行评估,下面合肥征地拆迁律师为我们解答建筑物的评估问题。

  1.按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、成新率相当的建筑物,以保证被拆迁人原有生活水平不因征地拆迁而下降。当建筑市场管理日益完善时,农民再要建违法、违规的房子时,会受到制止,于是会发生按农民自建房的实际成本评估的重置价格,建不起合法、合规的与原自建房同样大小房子的情况,被拆迁人原有生活水平必然因征地拆迁而有所下降。

  2.当农民要建违法、违规的建筑物时,政府会出面制止,会要求他们按合法、合规的方式建设;但是当征地拆迁时,又不给予合理的补偿,以便他们按合法、合规的方式重新建设。这明显不合理。

  3.那么农民是否因此占了国家的便宜?没有。首先,决定征地拆迁的不是农民,而是政府,况且农民在得知征地拆迁之后抢建的建筑物也不在拆迁补偿范围内;其次,虽然一些管理费用在农民自建房时没有发生,但他自己还是承担了大量的管理工作,这些管理工作也应当计算成本;再次,拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿,而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女就学,工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装费用等等。

  集体建设用地的补偿问题

  1.《土地管理法》第59、60、61条规定,农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业,或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。

  2.在经济发展很长一段时间里,政府曾下了很大力气招商引资,鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施,吸引外商兴办“三来一补”企业。这些厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的,这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。

  3.这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的,在当时,这种批准是有效的,因为城市规划管理部门还没有管到这里来。直到现在,也没有要求强制清拆,只是要求完善手续。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记,并且正常经营,这种土地转变为集体建设用地实际上已得到社会的认可。

  4.在政府颁布的征地拆迁补偿标准中,果园林木的补偿是考虑了林木预期若干年经济收益的,被拆迁人比较容易接受。兴建厂房,投资更大,预期经济收益也更大,但在征地拆迁补偿中却完全不予考虑,确实让被拆迁人很难接受。在征地拆迁实际中,对这样的问题很难使被拆迁人心服口服。

  总之,对经营性的集体建设用地,应当区别不同情况适当参考收益状况进行评估,予以补偿,比较合情合理。


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